Stappentellers 17 januari 2020

Verduurzamen bij mutatie

Renoveren als een woning van huurder wisselt. Zo verduurzamen Joep Kemkens, Hugo de Vries en Thieu Platenburg stap voor stap de woningvoorraad van woningbouwvereniging Bergopwaarts.

Verduurzamen bij mutatie

Waar de ene corporatie kiest voor een projectmatige aanpak, bewandelt Bergopwaarts een ander pad bij de verduurzaming van huurwoningen. Bij iedere mutatie wordt een woning volledig gerenoveerd en klaargemaakt voor de toekomst. Het idee is niet nieuw, maar vraagt om een andere aanpak én een uitgekiend proces. De bedenkers leggen uit hoe dit in de praktijk werkt.

We zijn in Deurne, waar Kemkens samen met Toevast en aannemers van der Meijs  / Caspar de Haan  een huurwoning volledig aanpakt na mutatie. “Dat renoveren doen we volgens een vast en lean proces”, vertelt Thieu Platenburg van Toevast. “Bergopwaarts heeft zo’n 3.000 woningen in bezit die voor deze aanpak in aanmerking komen met een mutatiegraad van ongeveer 6%. Dat betekent dat er zo’n 180 woningen per jaar in aanmerking komen voor een complete verduurzaming.”

 

Klein beginnen

“We zijn dat learning by doing aan het doen”, vult Hugo de Vries van Bergopwaarts aan. “We begonnen met twee woningen, een vast team van lokale partners en bewezen technieken. Niet eerst een heel proces bedenken, maar gewoon doen. Ik had in het begin nog wat twijfels, maar na die twee woningen kwam er meer vertrouwen. De manier van werken past goed bij ons en de partners. Lekker in de actiemodus. Het proces zijn we daarna verder gaan formaliseren.”

Projectmatige aanpak niet heilig

Het woningbezit van Bergopwaarts ligt versnipperd door de regio. “Er zijn rijtjeswoningen met koopwoningen ertussen. Een projectmatige aanpak is vaak niet mogelijk”, vertelt Joep Kemkens. “Daarom zochten we een alternatief dat betaalbaar is voor de corporatie én de huurder. Renoveren bij mutatie is dan zo’n oplossing. De voorbereiding is bij deze aanpak superbelangrijk. Zo werken we met een vast prijzenboek en werken we op type niveau de verduurzamingsadviezen uit. Dat hebben we bijna volledig gestandaardiseerd. Dat betekent minder faalkosten, wat weer de kwaliteit en de snelheid ten goede komt. Bergopwaarts weet vooraf precies wat de renovatie per woning gaat kosten. Omdat het project het hele jaar doorloopt is het voor ons goed in te plannen. Het treintje loopt zullen we maar zeggen.”

 

Minder extra kosten

Maar er zijn méér voordelen te benoemen. Zo merkt Hugo op dat er geen speciale onkostenvergoedingen voor zittende huurders gerekend hoeft te worden. “Dat scheelt een slok op een borrel. Er is, behalve voor de buren, ook veel minder overlast dan wanneer je moet renoveren bij iemand thuis. Toestemming regelen is niet nodig en een lege woning kunnen we veel sneller en kwalitatief beter verduurzamen. Een ander voordeel ten opzichte van een projectmatige aanpak is dat we geen extra kosten hebben voor sociale projectleiders, bewonerscommunicatie en inzet van ander personeel. De uitvoering is misschien iets duurder, maar als je dat afzet tegen al die extra kosten, dan is renoveren bij mutatie voordeliger.”

 

Stap voor stap

Alle grondgebonden huurwoningen ouder dan 1990 komen in aanmerking voor deze aanpak. Met ‘no regret maatregelen’ gaat de woning binnen vijf weken naar minimaal Label B of A. Dat wordt stap voor stap per woning aangepakt:

1. Huuropzegging door de huidige huurder
2. Inventarisatie: komt de woning in aanmerking voor renovatie na mutatie?
3. Advies op typeniveau en energetische maatregelen
4. Sleuteloverdracht, huurder vertrekt uit woning
5. Laatste inventarisatie op locatie door  Bergopwaarts
6. Start subsidietrajecht (per woning) door Bergopwaarts
7. Team komt op 1e donderdag bij leegstand in woning bijeen, inspecteert de woning nogmaals en stemt de uitvoering af
8. Het eerder gegeven verduurzamings advies wordt aangescherpt
9. De werkzaamheden starten direct en duren 2 tot 5 weken

 

Geen slaaf van de standaard

“We blijven wel scherp met het hele team”, zegt Joep. “We gaan niet klakkeloos adviezen geven en Bergopwaarts maakt daarin goede afwegingen. We brengen het naar de praktijk en kijken wat past op de korte en lange termijn. Is een ketel nog goed? Dan kiezen we voor een hybride tussenoplossing. Kunnen we innovaties toepassen? Dan doen we dat. Alle maatregelen stemmen we goed op elkaar af. Overisoleren heeft bijvoorbeeld totaal geen nut.”

 

Lokale keten

Samen met de corporatie is er een team samengesteld. “Het is een ketensamenwerking tussen lokale partners die al bekend zijn bij Bergopwaarts en bij de huurders”, zegt Thieu. “Dit soort processen moet je niet iedere keer met nieuwe partijen oppakken. Dat is te arbeidsintensief, te kostbaar en zorgt voor meer faalkosten. Natuurlijk kunnen we deze werkwijze ook bij andere corporaties opzetten, maar dan doen we dat wel weer met lokale, bekende partijen.”

Joep is vooral trots. “Op basis van vertrouwen zijn we een langdurige samenwerking met elkaar aangegaan. De aanpak werkt en dat zorgt weer voor veel interesse vanuit andere corporaties. Dus kom maar op, we gaan die uitdaging graag aan!”

3 tips van Hugo

  1. De voorbereiding is net zo belangrijk als de uitvoering
  2. Werk samen met dezelfde partners voor maximaal effect
  3. Hanteer ‘modeltypes’, dan zijn de kosten per woning inzichtelijk

Meer weten?

Joep Kemkens

Neem contact op met Joep Kemkens

Directeur Kemkens